🧭 Alanyan kiinteistöt – 1K5M-ostajan opas: Mitä se on – ja miksi sillä on merkitystä
Alanyan kiinteistöt – 1K5M ostajan opas – Kuka, Mitä, Missä, Milloin, Miksi, Miten – on yksinkertainen mutta tehokas menetelmä minkä tahansa markkinan nopeaan ymmärtämiseen. Alanyan kiinteistöalaan sovellettuna se tarjoaa selkeän tiekartan sekä ostajille että sijoittajille ja auttaa heitä siirtymään alkuperäisestä uteliaisuudesta luottavaisiin ja tietoon perustuviin päätöksiin.
Jakamalla markkinat kuuteen olennaiseen kysymykseen tämä opas korostaa kaikkea kuka on avaintoimija, mitä eri tyyppiset kiinteistöt houkuttelevat, missä parhaat sijainnit sijaitsevat, milloin on oikea aika ostaa, miksi Alanya erottuu joukosta kohteena ja miten ostoprosessissa navigoidaan tehokkaasti.
Oletpa sitten ensiasunnon ostaja, joka etsii loma-asuntoa, perhesuunnittelussa muutto tai sijoittaja, joka etsii pitkän aikavälin tuottoa, tämä viitekehys helpottaa monimutkaisen kiinteistömarkkinakentän ymmärtämistä ja sen pohjalta toimimista.
👤 KUKA: Ostajat, joita Alanya houkuttelee
Alanya toivottaa tervetulleeksi laajan kirjon asunnonhakijoita. Kun tiedät, mihin “ostajaryhmään” kuulut, se selventää budjettia, sijaintia ja tuotteen sopivuutta.
Ostajapersoonat
Auringonhakijat ja kakkosasuntojen omistajat ☀️ Haluavat avaimet käteen -asuntoja Kleopatra-rannan tai Mahmutlarin läheltä kausiluonteiseen majoitukseen ja helppoon, valmiiseen asumiseen. Läheisyys rantoihin, kahviloihin ja rantabulevardille on heidän listansa kärjessä.
Passiiviset sijoittajat 📈 Keskittyvät asuntoihin hyvin hoidetuissa komplekseissa, joissa on mukavuudet (uima-allas, kuntosali, concierge-palvelut) ja ammattimainen alueen hallinta, jotka helpottavat pitkäaikaista vuokratuloa.
Muuttavat perheet 👪 Suosivat naapurustoja, joissa on kouluja, terveydenhuoltoa ja ostosmahdollisuuksia – Oba, Cikcilli, Tosmur, Avsallar – sekä suurempia pohjaratkaisuja ja viheralueita.
Luksus- ja näköalahakijat ✨ Haluavat rinteillä tai merenrannalla sijaitsevia asuntoja Kargıcakista ja Kestelistä sekä linnakkeen näköaloilla; etsivät boutique-projekteja ja kattohuoneistoja.
Kansalaisuus-/oleskelulupa suunnittelijat 🛂 Ostavat kiinteistön pitäen silmällä Turkin kansalaisuutta sijoituksen kautta (kiinteistösijoituspolku tällä hetkellä vähintään 400 000 USD) tai oleskelulupaa kiinteistön omistamisen kautta (säännöt muuttuvat; katso alla olevat lakiasiain tiedot).
🏢 MITÄ: Kiinteistötyypit, lakiasiat ja kustannukset
Alanyan tarjonta painottuu moderneihin asuntoihin hallinnoiduissa komplekseissa, mutta tarjolla on myös huviloita, kaupunkiasuntoja ja tontteja.
Yleisiä kiinteistötyyppejä
1–2 makuuhuoneen asunnot: Ihanteellinen lomailuun ja vuokraukseen; usein uima-altaalla, vartioinnilla ja kuntosalilla.
Kattohuoneistot ja puutarha duplexit: Lisäterasseja tai yksityisiä puutarha-alueita; parempi perheille tai premium-vuokrauskohteille.
Huvilat: Erilliset tai paritalot; yksityiset uima-altaat ovat yleisiä rinteillä.
Ennakkomarkkinointi/Uudisrakennus: Vaiheittaiset maksut rakentamisen aikana; rakennuttajan maine ja escrow-rakenne ovat tärkeitä.
Tyypilliset hankintakustannukset (ohjeelliset)
Omistusoikeuden siirtovero (Tapu Harcı): 4 % ilmoitetusta myyntihinnasta (yleensä jaettu, mutta käytännössä ostaja maksaa usein).
Pakollinen maanjäristysvakuutus (DASK): Vaaditaan monien virallisten menettelyjen suorittamiseksi ja maanjäristysriskiltä suojautumiseksi.
Arviointiraportti: Pakollinen ulkomaisille ostajille vuodesta 2019 lähtien (SPK-lisensoitu).
Käännökset, notaari, auktorisoitu tulkki ja muut: Kohtuulliset lisäkulut; varaa pieni puskuri budjetissa.
Vinkki: Sovi aina kirjallisesti, kuka maksaa mitä (vero, notaari, välityspalkkio, yleishyödyllisten palvelujen selvitys) ennen varauksen tekemistä.
Maksu- ja valuuttasäännöt
Ulkomaisen valuutan ostot vaativat yleensä turkkilaisen pankin myöntämän valuutanvaihtotodistuksen (Döviz Alım Belgesi), joka vahvistaa tapahtuman muuntamisen TRY:ksi – tarvitaan omistusoikeusasiakirjan yhteydessä.
📍 MISSÄ: Parhaat ostopaikat Alanyassa
Alanya ulottuu Välimeren rannikolle ja siellä on sekä ranta-alueita että hiljaisia rinteisiä alueita. Sovita naapuruston luonne tavoitteisiisi.
Keskus- ja ranta-alueiden suosikit
Kleopatran ranta (Keskusta) 🏖️ Kuuluisa hiekkaranta länteen niemimaalta; kävelymatkan päässä kaikesta; vahva lomakohteiden vetovoima.
Tosmur & Oba 🛍️ Lähellä ostoskeskuksia, sairaaloita ja kouluja; loistava kokopäiväiseen asumiseen ja perheen mukavuuteen.
Itä-Alanyan kasvukäytävät
Mahmutlar 🌊 Korkeita rakennuksia, aktiivinen ulkomaalaisyhteisö, kävelykelpoinen merenranta. Suosittu budjettiystävällisten asuntojen ja vuokrausmahdollisuuksien vuoksi.
Kestel 🌿 Matalampi kaava, joki ja viheralueet; rauhallisempi tunnelma ja boutique-talot.
Kargıcak 🌄 Rinteillä sijaitsevia huviloita ja merinäköalalla varustettuja asuntoja; luksuskohteita.
Länsi- ja lomakohteet
Avsallar, Payallar, Konaklı, Turkler 🍹 Lomakeskustunnelmaa, hiekkarantoja ja hotelliryppäitä; hinta-laatusuhteeltaan edullisia uudisrakennuksia ja perheystävällisiä palveluita.
Kulkuyhteydet ja lentokentät
Gazipaşa–Alanyan lentokenttä (GZP) sijaitsee noin 40 km:n päässä Alanyasta ja palvelee monia kausi-/tilauslentoja.
Antalyan lentokenttä (AYT) on noin 125–130 km:n päässä ja tarjoaa ympärivuotiset maailmanlaajuiset yhteydet.
Oleskelulupien kaavoitushuomautus: Turkki nimeää ajoittain “suljettuja” kaupunginosia ensimmäisille oleskeluluville, kun ulkomaalaisten suhde ylittää kynnysarvot. Osissa Alanyaa (esim. Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Avsallar) uusien lupien myöntämistä on ajoittain rajoitettu; tarkista aina ajantasainen lista ennen ostamista.
🕒 MILLOIN: Alanya-ostoksesi ajoitus
Markkinoiden ajoitus ja kausivaihtelu
Näyttökausi: Kevät ja syksy tuovat mukanaan miellyttävän sään ja enemmän esillä olevaa varastoa.
Rakennussykli: Monet lanseeraukset tapahtuvat ensimmäisen ja toisen neljänneksen aikana; maksut jakautuvat usein 12–24 kuukaudelle.
Luovutusikkunat: Pyri sulkemaan kiinteistö kauppa silloin, kun voit olla läsnä ostoksissa ja kunnallistekniikan asennuksessa (tai nimeä edustaja).
Regulatory Calendar to Watch
Citizenship & Residency thresholds: The real estate citizenship minimum remains USD 400,000; residence-by-property rules and minimums (widely cited at USD 200,000 since late-2023) have seen frequent updates — verify current rules at offer time.
Short-Term Rentals: Since 2023, permits and building-level consent are required for short stays (think Airbnb). Factor licensing into your ROI assumptions.
💡 WHY: The Case for Alanya
Investment Logic
Lifestyle + Utility: Warm climate, beachfront promenades, and strong hospitality infrastructure draw consistent tenant and tourist demand.
Price-to-Lifestyle Ratio: Compared to Western Med hotspots, Alanya often offers newer stock, larger amenities, and lower ownership costs.
Connectivity: Two airport options (GZP, AYT) extend international reach and season length.
Diversification: For global buyers, Turkey provides geographic and currency diversification plus potential citizenship pathways via real estate at qualified levels.
Lifestyle Advantages
Walkability + Beach Access: Many complexes are minutes to the sea.
Community: Established expat networks, multilingual services, and international schools/clinics.
Outdoors: Castle hikes, marinas, coastal biking, and national parks nearby.
🧩 HOW: The Step-by-Step Buying Process (Foreign Buyers)
Use this high-level roadmap to plan a smooth, compliant acquisition.
Obtain a Tax Identification Number (vergi numarası) using your passport; open a local bank account to handle payments and currency conversion (supports the required Currency Exchange Certificate).
4) Reserve & Conduct Due Diligence 🔍
Reservation: Small deposit to take the unit off the market; include refund terms and a clear timeline.
Legal checks: Title deed (TAPU) status, encumbrances, habitation license (iskan), site management bylaws, and any developer mortgages.
5) Order the SPK Valuation Report 📄
Mandatory for foreign buyers; typically issued in a few days; submitted to the Land Registry at transfer.
6) Prepare Funds & Currency Certificate 💱
Bank converts your funds and issues the Döviz Alım Belgesi (DAB) for the Land Registry file.
7) Title Deed Transfer (TAPU) ✍️
Final payment executed, 4% title deed tax paid, sworn interpreter present, and TAPU issued in your name at the Land Registry Office.
8) Post-Completion Setup 🧰
DASK policy, utilities connections, site registration, property tax account with municipality.
Note on Military/Restricted Zones: The Land Registry verifies eligibility; where applicable, properties in restricted zones are filtered at application stage.
📜 Legal & Regulatory Essentials (Know Before You Buy)
Citizenship by Investment (CBI)
Real estate route requires USD 400,000+ total investment and a 3-year no-sale pledge on the qualifying asset(s). Timeline and documentation are strict — use specialist counsel.
Residence Permits Linked to Property
Policy has shifted; many sources note a USD 200,000 minimum valuation for property-based short-term residence permits introduced in late-2023 (plus “closed” zones where permits are not issued). Always verify current thresholds and zoning for your exact address and unit.
Short-Term Rentals (Airbnb-Style)
Law No. 7464 requires a permit, apartment-block approval, and visible plaque for stays under 100 days. Budget licensing time and compliance costs into your ROI model.
Yield Levers: Distance to beach (≤500 m), sea view, building age/amenities, on-site management, and legal ability to do long/short-term rentals.
🛠️ How Ideal Estates Helps You Win To Unlock Your Alanya Real Estate – 5W1H Buyers Guide
Ideal Estates is your full-stack partner from the first WhatsApp message to the post-handover toolbox.
Our End-to-End Service
Goal Setting & Briefing: We map your 5W1H to Alanya’s neighborhoods and projects.
Market Sourcing: Priority access to on- and off-market listings across Oba, Mahmutlar, Kestel, Tosmur, Avsallar, Konaklı, and Kargıcak.
Negotiation & Price Defense: Real comps + developer relationships = stronger terms and extras.
Due Diligence: Title checks, iskan review, encumbrance screening, and SPK-valuation coordination.
Compliance: We coordinate your Tax ID, bank account, Currency Exchange Certificate, interpreter, and closing file.
After-Sales & Letting: Utility setup, furnishing packs, site registration, and introducing vetted property managers.
WHY PARTNER WITH IDEAL ESTATES
Local Depth, Global Standards: Bilingual advisors and standardized checklists at every step.
Transparent Fees: No last-minute surprises; who-pays-what is agreed before reservation.
Curated Vendor Network: Lawyers, appraisers, banks, and notaries who actually pick up the phone.
Data-Backed Advice: We use real transactions and SPK valuation signals to avoid overpaying.
Post-Handover Care: From DASK renewals to furniture deliveries — handled.
🧭 Quick Neighborhood Matching (Cheat Sheet)
I want beach life + walkability → Cleopatra, Tosmur, Oba
I need value + rental demand → Mahmutlar, Avsallar
I want green & boutique → Kestel, parts of Oba
I want luxury + big views → Kargıcak (hillside villas/lofts)
I want resort amenities → Konaklı, Turkler, Payallar
✅ Purchase Checklist (Save or Screenshot)
🪪 Passport copies + Turkish Tax ID
🏦 Turkish bank account + Currency Exchange Certificate (DAB)
🧾 SPK-licensed valuation report
🗣️ Sworn interpreter for TAPU
📝 Sales contract (English/Turkish) with cost allocation
🧯 DASK policy & utility clearance
💸 Budget for 4% deed tax + fees
🔍 Risk-Reduction Tips
Prefer buildings with full documentation: iskan (habitation), up-to-date site bylaws, and clear title.
Avoid pricing guesswork: Anchor offers to SPK valuation ranges.
Think compliance first: If planning Airbnb-style rentals, verify Law 7464 permit feasibility in writing.
Residency planning: Confirm if the address is in a “closed” zone and whether the property valuation meets the current residence-by-property threshold.
📞 Ready to Move from “Research” to “Ownership”?
Whether you’re shortlisting beachside apartments or structuring a citizenship-grade portfolio, Ideal Estates can deliver curated options, airtight due diligence, and a smooth closing.
👉 Message Ideal Estates to request:
A bespoke shortlist matched to your 5W1H
A neighborhood walkability & rental scorecard
A step-by-step costs sheet for your chosen property type
❓FAQs About: Alanya Real Estate – 5W1H Buyers Guide
1) Can foreigners freely buy in Alanya? Yes, with standard limitations (e.g., military/restricted zones). Most residential properties are purchasable by foreigners; due diligence confirms eligibility.
2) What total budget buffer should I plan besides the price? Plan for ~4–6% to cover the 4% deed tax plus appraisal, translation/notary, interpreter, and minor admin.
3) Is the valuation report really mandatory? Yes. Since 2019, an SPK-licensed appraisal is required for foreign purchases and is submitted at the Land Registry.
4) Can I apply for Turkish citizenship through my purchase? Yes, if you invest USD 400,000+ (and follow the specific pledge and paperwork). We coordinate with legal partners to structure qualifying files.
5) May I rent short-term (Airbnb)? Possibly — but you’ll need a short-term rental permit, building consent, and a plaque under Law 7464. Not all buildings qualify; verify first.
This Alanya Real Estate – 5W1H Buyers Guide is for general information only and not legal or tax advice. Regulations and thresholds change; confirm specifics at the time of offer and before closing.
